สร้างบ้านติดถนน…ต้องระวังข้อกฎหมายอะไรบ้าง?

ที่ดินติดถนนมักเป็นที่ต้องการของหลายคน เพราะสะดวกในการสัญจร เข้าถึงสาธารณูปโภคได้ง่าย และมีมูลค่าสูง หลายท่านที่มีที่ดินติดถนนอาจคิดว่าพร้อมสร้างบ้านได้ทันที แต่ความจริงแล้วการสร้างบ้านบนที่ดินติดถนนมีข้อกฎหมายและข้อระวังหลายประการที่ต้องศึกษาให้ดีก่อน

การมองข้ามเรื่องกฎหมายอาจส่งผลให้ต้องรื้อถอนส่วนต่าง ๆ ของบ้าน เสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม หรือแย่ที่สุดอาจถูกดำเนินคดีตามกฎหมาย วันนี้เราจะมาอธิบายข้อกฎหมายสำคัญที่ควรรู้ก่อนสร้างบ้านติดถนน เพื่อให้การก่อสร้างเป็นไปอย่างถูกต้อง ปลอดภัย และไม่เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง

เส้นถอยร่นอาคาร คืออะไร? สำคัญอย่างไร?

เส้นถอยร่นอาคาร คือระยะห่างขั้นต่ำที่อาคารต้องถอยห่างจากแนวเขตที่ดินหรือแนวถนน เป็นข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม เพื่อให้อาคารมีระยะห่างจากถนนและที่ดินข้างเคียงอย่างเหมาะสม สร้างความปลอดภัย และช่วยในเรื่องการระบายอากาศและแสงสว่าง

สำหรับบ้านที่อยู่ติดถนนสาธารณะ กฎหมายกำหนดให้ต้องถอยร่นจากแนวถนนตามความกว้างของถนน โดยทั่วไปจะแบ่งเป็น

• ถนนกว้างไม่เกิน 10 เมตร ต้องถอยร่นอย่างน้อย 1.50 เมตร
• ถนนกว้างเกิน 10 เมตร แต่ไม่เกิน 20 เมตร ต้องถอยร่นอย่างน้อย 2 เมตร
• ถนนกว้างเกิน 20 เมตร ต้องถอยร่นอย่างน้อย 3 เมตร

การไม่ปฏิบัติตามเส้นถอยร่นอาจทำให้ไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง หรือหากสร้างไปแล้วอาจถูกสั่งให้รื้อถอนในภายหลัง ซึ่งเป็นความเสียหายอย่างมาก 

การขออนุญาตก่อสร้างติดถนน

การสร้างบ้านติดถนนจำเป็นต้องขออนุญาตก่อสร้างจากเทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนท้องถิ่นก่อนเริ่มงาน ซึ่งเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบว่าแบบแปลนที่ยื่นขออนุญาตเป็นไปตามกฎหมายหรือไม่ รวมถึงเรื่องเส้นถอยร่น อัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน และความสูงของอาคาร การมีผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ช่วยจัดทำเอกสารและประสานงานจะทำให้กระบวนการดำเนินไปอย่างราบรื่น ไม่ติดขัด และลดความเสี่ยงที่อาจเกิดข้อผิดพลาด

ข้อกฎหมายเกี่ยวกับทางเข้า-ออกและทางเท้า

เมื่อบ้านติดถนน จำเป็นต้องคำนึงถึงการจัดทางเข้า-ออก ซึ่งต้องไม่กีดขวางการจราจรหรือทางเท้า กฎหมายกำหนดให้

• ทางเข้า-ออกรถยนต์ ต้องออกแบบให้มีความกว้างเหมาะสม ไม่บดบังทัศนวิสัย และต้องไม่ทำให้เกิดอันตรายต่อผู้ใช้ถนน หากต้องตัดทางเท้าเพื่อทำทางลาดรถยนต์ ต้องยื่นขออนุญาตและทำตามมาตรฐานที่กำหนด
• การใช้พื้นที่ทางเท้า ต้องไม่ล้ำเข้าไปในพื้นที่ทางเท้าโดยไม่ได้รับอนุญาต รวมถึงห้ามวางสิ่งกีดขวางทางเท้า เช่น กระถางต้นไม้ ป้าย หรือส่วนยื่นของอาคาร
• รั้วและประตู สามารถสร้างได้ แต่ต้องไม่เลยแนวเขตที่ดิน และประตูต้องเปิดเข้าข้างใน ไม่เปิดออกมายังถนนจนเป็นอันตรายต่อผู้สัญจร

การละเมิดกฎหมายเหล่านี้อาจถูกเจ้าหน้าที่สั่งให้แก้ไข ปรับ หรือรื้อถอน ดังนั้นจึงควรศึกษาข้อมูลให้ละเอียดหรือปรึกษาผู้ที่มีความรู้ความเข้าใจเรื่องกฎหมายเป็นอย่างดี

การขุดดินและเสาเข็มใกล้ถนนสาธารณะ

หากบ้านอยู่ติดถนนสาธารณะและต้องการขุดดินลึกหรือตอกเสาเข็มใกล้กับแนวถนน จำเป็นต้องแจ้งและขออนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพราะการขุดดินหรือตอกเข็มอาจส่งผลกระทบต่อโครงสร้างของถนน ท่อระบายน้ำ หรือสาธารณูปโภคใต้ดิน

ควรมีการสำรวจและประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนเริ่มงาน เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้น เช่น ท่อน้ำประปาแตก สายไฟใต้ดินขาด หรือถนนทรุดตัว ซึ่งล้วนเป็นปัญหาใหญ่ที่มีค่าใช้จ่ายสูงในการแก้ไข

นอกจากนี้ การก่อสร้างต้องมีมาตรการป้องกันความเสียหายต่อถนนและทรัพย์สินสาธารณะ เช่น การกั้นบริเวณก่อสร้าง การควบคุมฝุ่น การระวังเศษวัสดุหล่นลงถนน และการจัดการน้ำเสียจากการก่อสร้าง

ข้อกำหนดเฉพาะในแต่ละพื้นที่

นอกจากกฎหมายทั่วไปแล้ว บางพื้นที่อาจมีข้อกำหนดเฉพาะเพิ่มเติม เช่น

• พื้นที่อนุรักษ์หรือชุมชนเก่า อาจมีข้อกำหนดเกี่ยวกับสีอาคาร รูปแบบสถาปัตยกรรม หรือความสูงของอาคาร
• เขตควบคุมอาคาร ในบางพื้นที่เมือง มีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้าง ความสูงอาคาร และระยะถอยร่นที่เข้มงวดกว่าที่อื่น
• ถนนสายหลัก บางถนนสายหลักมีข้อกำหนดพิเศษเกี่ยวกับรูปแบบอาคาร ป้าย และสีสัน เพื่อรักษาภูมิทัศน์เมือง

การสร้างบ้านโดยไม่ศึกษาข้อกำหนดเฉพาะของพื้นที่อาจทำให้ถูกปฏิเสธการออกใบอนุญาต หรือต้องแก้ไขแบบแปลนใหม่ ซึ่งเสียเวลาและค่าใช้จ่าย ดังนั้นการสอบถามข้อมูลจากเทศบาลหรือสำนักงานเขตในพื้นที่ตั้งแต่ขั้นตอนวางแผนจึงเป็นเรื่องสำคัญมาก

การสร้างบ้านหรูติดถนนต้องใส่ใจมากขึ้น

สำหรับผู้ที่ต้องการสร้างบ้านหรูติดถนนสายหลัก มักต้องการออกแบบที่โดดเด่นและสะดุดตา แต่ก็ต้องคำนึงถึงข้อกฎหมายด้วยเช่นกัน บ้านหรูมักมีขนาดใหญ่ มีรายละเอียดมาก และอาจต้องการติดตั้งระบบพิเศษต่าง ๆ ซึ่งต้องได้รับการอนุมัติอย่างถูกต้อง

สถาปนิกที่มีประสบการณ์จะสามารถออกแบบให้บ้านสวยงาม ทันสมัย และเป็นไปตามกฎหมายไปพร้อมๆ กัน ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบเส้นถอยร่นให้เป็นส่วนหนึ่งของสวน การวางตำแหน่งโรงรถให้สวยงามและใช้งานสะดวก หรือการออกแบบรั้วและประตูให้มีสไตล์แต่ไม่ผิดกฎหมาย

การสร้างบ้านติดถนนมีข้อได้เปรียบหลายประการ แต่ก็มีข้อกฎหมายและข้อระวังที่ต้องศึกษาอย่างละเอียด การมองข้ามหรือไม่ให้ความสำคัญกับเรื่องเหล่านี้อาจนำมาซึ่งปัญหาใหญ่ในภายหลัง ทั้งการต้องรื้อถอนส่วนต่าง ๆ ของบ้าน ค่าปรับ หรือการถูกดำเนินคดีตามกฎหมาย ซึ่งสร้างความเสียหายทั้งทางการเงินและจิตใจ

สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านแนะนำให้ผู้ที่กำลังวางแผนสร้างบ้านติดถนนปรึกษากับบริษัทรับสร้างบ้านมืออาชีพที่มีความรู้ความเข้าใจเรื่องกฎหมายเป็นอย่างดี มีประสบการณ์ในการดำเนินการขออนุญาตก่อสร้าง และสามารถรับออกแบบบ้านให้สวยงามและถูกต้องตามกฎหมายไปพร้อม ๆ กัน การลงทุนสร้างบ้านเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ที่ต้องการความมั่นใจและความถูกต้อง การเลือกทำงานกับผู้เชี่ยวชาญจึงเป็นการตัดสินใจที่ชะลาใจและคุ้มค่าที่สุด เพื่อให้คุณได้บ้านในฝันที่สวยงาม ปลอดภัย และไม่มีปัญหาตามกฎหมายอย่างแท้จริง