บริษัท รับสร้างบ้าน

คำว่า “ลงหลักปักฐาน” เมื่อถึงเวลาและความพร้อมที่เหมาะสม คำนี้จะวิ่งเข้ามาให้เห็นภาพชัดขึ้นเรื่อย ๆ ยิ่งก่อนสร้างบ้าน กางโฉนดชี้หมุดหลักขอบเขตของพื้นที่ตัวเอง ก็เหมือนภาพขยายของคำว่า ลงหลักปักฐาน ชัดเข้าไปอีก แต่กว่าจะหาบริษัทรับสร้างบ้าน ลงหลัก ลงเสาบ้านได้ ต้องมั่นใจก่อนว่าโฉนดที่เราครอบครองนั้น เป็นโฉนดที่ดินประเภทใด สามารถสร้างบ้านหรือครอบครองทำกิน เปลี่ยนมือ ได้อย่างไร

ที่ดินคืออะไร?

ที่ดิน คือ ทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ การครอบครองที่ดินต้องมีหลักฐานเอกสารต่าง ๆ ที่ออกให้โดยหน่วยงานราชการ เช่น โฉนดที่ดิน, นส.3, หรือหนังสือสิทธิ์อื่น ๆ

 
ทำความรู้จักโฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน

ดังนั้นโฉนดที่ดิน จึงเป็นเอกสารที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิ์จำหน่าย มีสิทธิ์ขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

 
ประเภทและความแตกต่างของโฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน ถูกจัดสรรตามลักษณะการใช้งาน การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ การครอบครอง สิทธิ์ในการเปลี่ยนมือ โดยทั่วไป มี 4 ประเภท คือ

1. นส.4

2. นส.3 ก

3. นส.3

4. ส.ป.ก.4-01

แต่หากแบ่งเนื้อหาโดยละเอียด โฉนดที่ดิน ใน 4 ประเภทใหญ่นี้ มีเพียงประเภทเดียวเท่านั้นที่เป็นโฉนดที่ดินกรรมสิทธิ์อย่างแท้จริง นั่นก็คือ นส.4 ส่วนอีก 3 ประเภทที่เหลือ จัดเป็นเอกสารครอบครองสิทธิ์ โดยโฉนดแต่ละประเภทจะใช้สีตราครุฑต่างกัน  และมีข้อกฎหมายในการครอบครองสิทธิ์แตกต่างกันด้วย

1. โฉนดที่ดิน นส.4 : ตราครุฑสีแดง

นส.4 เป็นโฉนดเดียวที่ถือว่าผู้ถือครองคือเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ สามารถซื้อ-ขาย-โอน-จำนอง-ค้ำประกัน เป็นหลักทรัพย์ได้ตามกฎหมาย มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน มีหมุดแสดงพื้นที่ชัดเจนและมีราคาสูงตามบริบทโดยรอบ

หากปล่อยร้างไม่ทำประโยชน์เกิน 5 ปี ที่ดินจะตกเป็นของราชการ แต่หากถูกบุกรุกโดยปรปักษ์เกิน 10 ปี ที่ดินนั้นก็ถูกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์โดยปริยาย ทำให้หลายคนอาจตัดสินใจหาบริษัทรับสร้างบ้านดี ๆ เริ่มก่อร่างสร้างบ้านเพื่อเป็นการแสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก่อนถูกบุกรุกเลยก็มี

2. โฉนดที่ดิน นส.3 ก : ตราครุฑสีเขียว

ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น นส.3 ก ไม่นับว่าเป็นโฉนดตามกฎหมายโดยสมบูรณ์ เพราะ นส.3 ก ตามระเบียบกรมที่ดิน จะเรียกว่า หนังสือรับรองการทำประโยชน์เท่านั้น โดยผู้ที่มีอำนาจออกเอกสารคือ ราชการและนายอำเภอส่วนท้องถิ่น แต่ นส.3 ก ก็สามารถซื้อ-ขาย-โอนได้ แต่มูลค่าไม่สูงเทียบเท่า นส.4

ผู้ถือครองที่ดิน นส.3 ก สามารถยื่นต่อกรมที่ดิน เพื่อขอเปลี่ยนการครอบครองเอกสารเป็นกรรมสิทธิ์ได้ ซึ่งจะมีเจ้าหน้าที่รังวัด รูปถ่ายทางอากาศ เพื่อออก นส.4 ต่อไป ในระหว่างที่ใช้เอกสารเป็น นส.3 ก ต้องทำประโยชน์ในพื้นที่ หากปล่อยร้างไว้และถูกบุกรุกเกิน 1 ปี จะเสียสิทธิ์การครอบครอง

3.โฉนดที่ดิน นส.3 : ตราครุฑสีดำ

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เช่นเดียวกันกับ นส.3 ก แต่แตกต่างกันที่ที่ดิน นส.3 จะเป็นแผนที่ลอยไม่มีรูปถ่ายระวางทางอากาศ ไม่ระบุขอบเขตที่ชัดเจน แต่ก็สามารถซื้อ-ขาย-โอนได้ และมีเปอร์เซ็นต์ถูกยึดพื้นที่โดยปรปักษ์เช่นกันหากไม่ทำประโยชน์ตามสิทธิที่มีใน 1 ปี

นส.3 สามารถเปลี่ยนสิทธิ์การครอบครองจากหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้เป็นโฉนดได้เช่นเดียวกันกับ นส.3 ก โดยต้องรอประกาศจากทางรังวัดก่อน 30 วัน ซึ่งการถือกรรมสิทธิ์แบบโฉนดจะทำให้การซื้อ-ขาย หรือโอน มีความน่าเชื่อถือและได้ราคามากกว่า

4. โฉนดที่ดิน ส.ป.ก.4-01 : ตราครุฑสีน้ำเงิน

เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร เป็นเพียงการถือครองที่ดินเพื่อทำประโยชน์เท่านั้น ผู้ถือครองจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และไม่สามารถขายหรือโอนได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก

ส.ป.ก.4-01 เป็นหนังสือที่ออกให้กับผู้ที่มีฐานะยากจน ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ ไม่สามารถนำไปจำนองได้ แต่สามารถแปลงเป็นสัญญาเช่าได้ระยะยาวสูงสุด 99 ปี

อย่างไรก็ดี การรู้จักที่ดินแต่ละประเภทและสิทธิ์การครอบครองก็เป็นผลประโยขน์ในการปลูกสร้างบ้านนั้น ๆ เพราะการทิ้งร้างไม่ทำประโยชน์เกิน 3 ปี ก็มีผลทางภาษีด้วย โดยมีอัตราภาษี 0.3% ในทุก ๆ 3 ปี รวมไม่เกิน 3% นี่เองจึงเป็นอีกเหตุผลที่ทำให้หลายคนอยากสร้างบ้าน และเพื่อเป็นการสร้างสัญลักษณ์แสดงกรรมสิทธิ์การครอบครองพื้นที่ ไม่ให้ใครเข้าบุกรุกพื้นที่ของเรานั่นเอง

สนับสนุนบทความโดย

บริษัท อเรย์ คอนสทรัคท์ชั่น จำกัด

410/46-47 ซอยรัชดาภิเษก 24 ถนนรัชดาภิเษก แขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวาง กรุงเทพฯ 10310

โทรศัพท์ : 0 2541 5141-2

อีเมล : This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. 

เว็บไซต์ : www.array.co.th