บริษัท รับสร้างบ้าน

ขั้นตอนแรกสุดของการสร้างบ้านบนที่ดินเปล่า คือ การคัดเลือกและตรวจสอบเอกสารที่ดิน เพราะเมื่อตัดสินใจลงหลักปักฐานที่แปลงใดไปแล้ว ไม่อาจเปลี่ยนใจโยกย้ายได้อีก จึงควรศึกษาข้อมูลให้ดี เพราะเอกสารสิทธิ์ไม่ได้มีเพียงแต่ โฉนดที่ดินเท่านั้น ยังมีประเภทอื่นที่ให้กรรมสิทธิ์แตกต่างกัน บางประเภทไม่สามารถซื้อ-ขาย-โอน-กรรมสิทธิ์ให้กันได้อีกด้วย ดังนั้นเรามาทำความรู้จักประเภทเอกสารที่ดิน ที่สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ได้รวบรวมให้ว่าที่เจ้าของบ้านเป็นข้อมูลในการตัดสินใจ

ทำความรู้จักประเภทเอกสารที่ดิน

1. เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 : โฉนดที่ดิน (ตราครุฑสีแดง)

นับว่าเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ได้รับการรับรองจากทางราชการอย่างเป็นทางการ มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน เจ้าของที่มีชื่อหลังโฉนดสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ สามารถซื้อขาย โอน จำนอง ค้ำประกันได้ จึงเป็นเอกสารสิทธิ์ที่นิยมในการซื้อขายมากที่สุด และมีมูลค่าด้านราคาสูงที่สุดในบรรดาเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่นๆ

ที่ดินโฉนดครุฑแดงนี้หากมีซื้อขาย ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ

อย่างไรก็ตามหากเจ้าของไม่หมั่นเข้าไปตรวจสอบที่ดินของตน จนมีผู้อื่นเข้าไปถือครองที่ดินโดยไม่ได้หลบซ่อน ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี ก็จะเสียสิทธิ์ในที่ดินนั้นไปได้ ดังนั้นก่อนที่จะตกลงซื้อขายที่ดินควรไปดูสถานที่จริงให้แน่ใจว่าจะไม่มีปัญหาแย่งชิงกรรมสิทธิ์ตามมาในภายหลัง

2. เอกสารสิทธิ์ น.ส. 3 ก. : หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ตราครุฑสีเขียว)

คือเอกสารแสดงสิทธิ์ในที่ดิน ที่ทางราชการออกให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นได้ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง มีนายอำเภอท้องถิ่นเป็นผู้รับรอง แต่ยังไม่มีหมุดหรือหลักเขตแบบการทำโฉนดที่ดิน จึงมีโอกาสเกิดความคลาดเคลื่อนของแนวเขตที่ดินได้

น.ส.3 ก. สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคารได้ และในอนาคตเมื่อมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้ว เจ้าของสามารถนำหลักฐานไปขอออกโฉนดได้ทันที โดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน กล่าวได้ว่าคุณสมบัติใกล้เคียงกับโฉนดเลยทีเดียว

3. เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ข. : หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ตราครุฑดำ)

หนังสือที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินคล้ายกับ น.ส. 3 ก แต่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศรายละเอียดที่ระบุ มีเพียงรูปร่างของที่ดิน เนื้อที่และแนวเขต สามารถซื้อ-ขายได้แต่ต้องประกาศก่อน 30 วัน หากไม่มีการคัดค้านถึงจะโอนได้

ข้อแตกต่างของ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. คือ น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองให้ ส่วน น.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองให้ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ

4. เอกสารสิทธิ์ น.ส.2 : ที่ดินใบจอง

ใบจอง หรือ น.ส.2 คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราวเป็นระยะเวลา 3 ปี โดยมีข้อแม้ว่าผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือน หลังราชการให้ใบจอง และต้องทำประโยชน์ในที่ดินเกิน 75% ของที่ดิน

ที่ดิน น.ส.2 ไม่สามารถขาย จำนอง หรือ โอนได้ ยกเว้นแต่ตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธิ์นำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

5. เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก. 4-01 ตราครุฑสีน้ำเงิน หรือตราครุฑแดง

เอกสารสิทธิ์ที่ให้ประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน เพื่อทำเกษตรกรรมและอยู่อาศัยในที่ดิน เจ้าของมีเพียงสิทธิ์ในการครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์ในการเกษตรเท่านั้น ห้ามซื้อ-ขาย -โอนขายสิทธิ์ให้คนอื่นที่ไม่ใช่ทายาท แต่สามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกให้แก่บุคคลในครอบครัว ได้แก่ สามี ภรรยา บุตร บิดา มารดา พี่น้องร่วมบิดามารดา พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดา และหลาน เพื่อใช้ประโยชน์โดยการทำเกษตรกรรมเท่านั้น

จะเห็นว่าเอกสารสิทธิ์ประเภทต่างๆ มีความสำคัญอันดับต้นๆ ก่อนตัดสินใจสร้างบ้าน และกว่าจะสร้างบ้านเสร็จสักหลัง ต้องใส่ใจรายละเอียดและรอบคอบในทุกขั้นตอน ดังนั้นนอกจากจะศึกษาเรื่องสิทธิ์ต่างๆ ของเอกสารแต่ละประเภทแล้ว การมีบริษัทรับสร้างบ้านที่มีประสบการณ์ มีความเป็นมืออาชีพ คอยให้คำปรึกษาดูแลตลอดการสร้างบ้าน  เจ้าของบ้านก็จะวางใจได้ว่าจะไม่เกิดข้อผิดพลาดกับบ้านหลังงามในภายภาคหน้า

สนับสนุนบทความโดย

บริษัท ท็อป เอส ที บิวเดอร์ จำกัด

274/5-7 ซอยลาดพร้าว 122 ถนนลาดพร้าว แขวงพลับพลา เขตวังทองหลาง กรุงเทพฯ 10310

โทรศัพท์ : 095-246-6063, 02-542-2244 

อีเมล์ : This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it., This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. 

เว็บไซต์ : www.stbuilder.com